Textversion filmen Hyra - så påverkas din hyra efter renovering (Linjalen)

Hör Magnus från Stockholmshem berätta om ny hyra vid renovering.

"Hej, jag heter Magnus Ljungkvist och jag jobbar med hyresförhandlingar på Stockholmshem.

Jag är här därför att vid en större ombyggnation, som det är frågan om i Linjalen, kommer hyran efteråt att förändras. Det gör den eftersom standarden i lägenheten förändras, och därmed får den ett nytt bruksvärde."

Vad innebär bruksvärde?
"Bruksvärdet består av hur stor lägenheten är, vilken standard den har, hur nära det är till service och kommunikation i det område där den ligger, områdets allmänna attraktivitet och läge, samt husets allmänna utrymmen som tvättstuga och trapphus.

Alla de här delarna utgör tillsammans ett bruksvärde. Bruksvärdet förhandlas i en förhandling mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägaren, i det här fallet Stockholmshem."

Vad påverkar hyran mest?
"Den enskilda faktor som kan spela störst roll i förhandlingen för Linjalen är läget. Södermalm är ett attraktivt område och det kommer påverka hyran en del. Hur mycket går inte riktigt att svara på idag utan är något vi prövar i förhandlingen."

Vad händer om vi inte kommer överens?
"Om Hyresgästföreningen och Stockholmshem inte kommer överens kan hyran prövas i Hyresnämnden. Hyresnämnden består av representanter för fastighetsägare och representanter för hyresgäster, som sitter tillsammans med en opartisk ordförande. Tillsammans tittar de på faktorer för bruksvärdet och avgör vad de tycker är en rimlig hyra.

Från VLU till FLU

"En av de saker vi är överens om mellan Hyresgästföreningen och bolaget, Stockholmshem, är att vid en sån här typ av upprustning lämnar vi det gamla fastighetsförvaltningssystemet VLU, som står för valfritt lägenhetsunderhåll. Istället inför vi FLU, som står för fastighetsägarstyrt lägenhetsunderhåll.

VLU och FLU fungerar väldigt olika.

VLU, som du har idag, innebär att hyresgästen själv ansvarar för ytskikten i lägenheten. Ytskikt är väggar, golv och tak. I VLU beställer du själv underhåll av ytskikt, och det blir ett tillägg på hyran.

I FLU ingår den här typen av underhållsåtgärder i hyran. Det betyder att när du ser att ytskiktet är så slitet att det behöver åtgärdas, kontaktar du din förvaltare. Din förvaltare gör då en bedömning och hjälper dig att få det åtgärdat."

När är den nya hyran klar?
"Vi, representanter från Stockholmshem och Hyresgästföreningen som jobbar med hyresförhandlingar, börjar prata om den kommande hyran ungefär samtidigt som hyresgästgodkännandet går ut till dig. Då börjar vi pröva och jämföra för då vet vi vad projektet innehåller. Vilken standard som förändras och vad som görs i de allmänna utrymmena. Då har vi möjlighet att pröva de sakerna och jämföra med andra fastigheter."

När börjar den nya hyran gälla?
"När den nya hyran är förhandlad och renoveringen är klar, kommer du få en ny hyra för din lägenhet. Den nya hyran trappas in stegvis under fyra år. Det innebär att du betalar hela den nya hyran först det fjärde året efter att renoveringen är klar.

Om vi tittar på den vanligaste lägenheten i kvarteret Linjalen är den med tre rum och kök på 87 kvm. Idag har den en hyra på 10 064 kr/månad (enligt 2024 års hyresnivå). Enligt vår uppskattning blir det efter renovering en hyra på 12 100 kr/månad, ungefär.

Intrappningen blir då att år 1 är hyran på 10 800 kr/månad.
År 2 blir hyran 11 400 kr/månad.
År 3 blir hyran 11 800 kr/månad.
År 4 blir det full hyra, 12 100 kr/månad.

Uppskattade hyresnivåer efter renovering (enligt 2024 års hyresnivå)
"Jag vill också passa på att berätta vilka hyror vi uppskattar för olika lägenhetstyper i Linjalen, så fler får en bild av vad vi idag ser för förändrad hyra framför oss. Vi har utgått från de vanligaste lägenheterna och det är den fulla hyran som anges.

1. Ett rum och kök, 41 kvm: 7 150 kr/månad
2. Två rum och kök, 62 kvm: 9 500 kr/månad
3. Tre rum och kök, 87 kvm: 12 100 kr/månad
4. Fyra rum och kök, 107 kvm: 14 200 kr/månad
5. Fem rum och kök, 123 kvm: 15 900 kr/månad."